주택청약 기초 총정리

주택 청약 기초 총정리::: 주택청약이 초보자에겐 복잡하게 느껴집니다. 나도 처음 시작했을때 여기 저기 정보들을 보고 헷갈리고 무엇부터 시작할지 몰라 혼란합니다.

청약 당첨이 되기까지 해야할 것을 순서대로 정리하였습니다. 이것을 한 두번 보고나면 청약의 기초는 마무리할 수 있습니다. 먼저 마인드맵으로 그림을 보시고, 나머지 추가 설명을 보고나면 원하는 부동산 청약 기초는 완료됩니다.

(※ 여기 글은 대략 기초적인 내용만 공부하는 것이니 참조만 하시고, 청약 및 분양의 내용은 언제든 변할 수 있으니, 해당 공고문이나 아래 정보 사이트의 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.)

그럼 마인드 맵을 먼저 보시기 바랍니다. 글이 작아서 보이지 않으면 다운로드해서 확장해서 보시기 바랍니다.



청약통장에서 정보 사이트까지 순서대로 설명하겠습니다. 꼭 천천히 전체를 읽어보셔야 합니다.

여기서 설명하는 내용은 주택청약의 기본 내용이므로 시간에 따라 정책이 바뀌거나 세부적인 내용이 다를 수 있습니다. 청약과 분양의 종류에 따라 해당 공고를 확인하셔야 합니다. (※ 본 내용은 현 시점의 기초적인 내용입니다. 청약 및 분양 당시의 법과 환경을 고려하시기 바랍니다.)

청약 통장

청약통장은 1인 1 개설만 가능하고, 만약 청약 당첨이 되면 분양 후 재가입이 가능합니다.

청약 가점은 총 84점이며 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 청약 가입 기간 17점입니다. 청약 가점은 청약통장의 입금 액수, 가입 기간, 부양가족 수가 많을수록 가점이 점점 높아지고 공공과 민간 분양의 공고마다 다르므로 해당 공고를 자세히 확인 후 가점이 어느 정도 인지 확인하시기를 바랍니다.

청약의 종류

청약의 종류는 크게 2가지로 임대와 분양이 있습니다.

임대

임대는 공공임대와 민간임대로 딱 2가지 입니다.

공공임대에는 장기전세와 행복주택 등이 있으며, 공공임대의 종류는 아래 주택청약 정보 사이트를 통해 추가적인 공공임대가 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 하지만 현재로는 크게 장기전세와 행복주택 2가지 입니다.

행복주택은 사회초년생과 신혼부부를 위한 임대주택입니다. 요즘의 임대주택은 옛날과는 틀리게 도심 일반 아파트와 함계 자리하고 있습니다. 과거 임대주택의 차별이 있었으나 차별을 없앤 노력으로 구별이 힘듭니다.

민간임대는 아래 주택청약 정보사이트 청약Home에서 확인하시면 됩니다.

분양

분양도 공공분양과 민간분양으로 나뉩니다.

공공분양에는 특별공급과 일반공급으로 나뉘고, 먼저 특별공급에 대해 주요하고 기초적인 내용을 알려드립니다.

특별공급의 종류에는 신혼부부, 생애최초, 다자녀(3명이상), 노부모 부양(만 65세이상), 기관추천 이렇게 5가지 입니다.

  1. 신혼부부: 공공은 예비 신혼부부가 청약할 수 있지만 민간은 불가합니다.
  2. 생애 최초: 주택 소유 이력 여부가 없어야 합니다. 1인 가구는 공공은 가능하지만, 민간은 불가합니다.
  3. 다자녀는 3명 이상만 해당합니다.
  4. 노부모 부양은 만 65세 이상입니다.
  5. 기관추천은 장애인, 국가유공자, 장기 복무 군인에 해당합니다. 단, 중기업 근무자 중 중기청 신청해서 추천하면 가능합니다.

민간분양도 공공분양과 똑같습니다. 특별공급과 일반공급으로 나뉩니다. 다만, 민간분양의 일반공급은 가점제와 추첨제로 나누고 있습니다. 가점제는 청약가점에 따라 당첨되고 공고마다 다르므로 공고를 자세히 읽어보시기를 바랍니다.

공공과 민간 공급의 당첨 방식이 공고마다 다를 수 있습니다. 지역 거주자, 다자녀 우선 등 필터링 차이가 클 수 있습니다. 청약의 기초를 알고 분양 정보를 통해 원하는 분양이 있다면 해당 공고문을 꼼꼼 읽는게 중요합니다.

민간 분양에도 공공 지원 분양이 있으니 참고 바랍니다.

청약당첨 및 대출

청약이 당첨되었다면 자금 계획이 있어야 합니다. 지막마다 다르지만 DSR, LTB를 고려해서 자금 계획을 하셔야 합니다. DTI는 대출이용자의 연소득 대비 대출상환액을 의미합니다. 

DSR은 ‘총부채 원리금 상환 비율’을 뜻하며, 개개인의 상환능력을 평가하는 지표입니다. DSR은 대출받으려는 사람의 소득 대비에서 전체 금융부채의 원리금 상환액의 비율을 말합니다.

DSR은 DTI보다 더 엄격한 기준이라고 볼 수 있습니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있습니다.  연계 은행에 확인하시기를 바랍니다.

청양이 당첨되면 계약금, 중도금, 잔금 이 3 가지 자금 계획이 필요합니다.

계약금은 전체 금액의 10%~20%입니다. 분양에 따라 다르므로 전체 금액의 20%라 생각하면 분양가 10억에 20% 면 2억의 계약금이 필요합니다. 계약금은 담보 대출이 안 되므로 본인이 감당할 수 있어야 합니다.

중도금은 60% 이며 6회 분할 납부입니다. 연계은행을 통해 대출 한도를 확인해서 대출로 납부할 수 있습니다. 분양가 기준으로 대출이 이뤄지며 중도금의 이자가 얼마인지, 경우에 따라 감면이 되는지 확인 필요 합니다.

중도금 납입을 위한 대출 방법이 있으니 따로 공부하시기를 바랍니다.

잔금은 입주 직전에 납부합니다. 잔금을 지급하면 자기 집이므로 담보 대출이 가능합니다. 담보 대출은 분양가와 별개로 주택 시세에 따라 대출이 되므로 주택 가격이 올랐다면 대출을 통해 밀린 중도금을 충당할 수도 있습니다.

계약금, 중도금, 잔금 납부는 청약 전에 대출 방법 등을 공부하시고 계획하시기 바랍니다.

주택청약 계획과 학습 | 주의점

  1. 청약 취소 (분양 포기): 당첨 후 계약 취소 시 청약통장의 효력이 상실합니다. 모아둔 가점을 모두 상실합니다.
  2. 공고문 확인: 분양 모집 시 나오는 공고문은 반드시 확인하셔야 합니다. 공고문에 대출에 대한 내용이 포함되어 있습니다.
  3. 자기 LTB(대출한도), DSR(총부채 원리금 상환 비율)은 어느 정도인지 확인하셔야 합니다.
  4. 분양에 따라 실거주 의무가 있는지 확인하시고, 자기 계획에 참고하시기를 바랍니다.
  5. 계약금, 중도금, 잔금 외에 추가적인 비용을 생각하셔야 합니다. 취득세, 등록세, 등기 비용, 법무사비 등 추가 비용이 있다는 것을 알고 비용 계획에 반영하셔야 합니다.
  6. 양도세: 분양 후 집을 팔 수도 있으니, 양도세를 확인하십시오.

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주택청약 정보사이트

주요 정보 사이트는 아래 4가지 입니다. (※ 자기가 살고 있는 지역의 청약 공고 사이트를 확인하십시오.)

민간

청약Home

공공기관(국민주택)

LH청약플러스

SH서울주택도시공사

GH주택청약센터